7月25日，由厦门大学管理学院EDP中心与福建省房协联合举办的楼市专场讲座在福州西湖宾馆举行，本次讲座特邀厦门大学管理学院副院长戴亦一教授就《新调控思路下的房地产市场形势与投资策略》发表演讲，与大家一起解读楼市新调控，破解地产疑云。

 

        下半年政策放松或加强 政府不会“无为而治”
在今年的两会上，李克强总理曾表示，2014年GDP增长目标设定在7.5%左右。针对GDP增长不再保8，戴亦一教授解释说，可从两方面解读。一方面，目前国内经济形势严峻，实体经济泥潭越陷越深，内需严重不足，地方债务和影子银行危机重重，甚至连房地产市场都已出现局部城市产能过剩的危局，经济能否度过难关尚难料定，再盲目最求高增长已经不再现实，所以政府不会再强刺激经济；另一方面，虽然不再保8，但预防整体经济出现崩盘的风险却是本届政府的底线，稳增长的压力在李克强总理赤峰之行后明显重申了当前宏观金融政策的基调。再结合近段时间的形势看，下半年房地产政策被迫放松的可能性正在增强。宏观调控的政策基调将是力求在“调结构”和“防崩盘”之间平衡。
        对于新调控政策的问题，戴亦一教授指出，最近地方政府的楼市限购松绑行为，可以折射中央政策的新调整，李克强总理上任伊始就放松了房地产企业上市和再融资的限定，在实体经济泥潭越陷越深的时候，楼市低迷时，中央对房地产虽然表面上没有明显的救市腔调，但暗中已经在放松对限购政策的严格管制。允许地方政府根据本地情况救市，实质上依然是在走“经济一萧条，就刺激房地产”的老路。在实体经济内需仍然难以启动的情况下，目前政府对楼市政策的可选择空间依然很小。

 

        李嘉诚撤资大陆 实为规避风险
        李嘉诚，香港长江系主席，被誉为香港地产界的“超人”，曾经先后8次成功逃离香港楼市危机的传奇人物。在去年初以来，李嘉诚一再抛售在大陆的地产项目，去年11月，他旗下企业集团相继减持长园集团股权15%，累积套现人民币9.17亿元；今年4月，他又打折抛售了北京盈科中心资产。李超人的这些做法，不免让人担忧，难道中国楼市崩盘已成定势？

        针对李嘉诚大陆撤资的一系列举措，戴亦一教授进一步解读道，正是在当前严峻的经济形势和背景下，李嘉诚看似只是减持中国大陆的房地产，但实际上却是走了三步大棋：第一步是规避风险，李嘉诚的思维是周期性的思维，不是线性思维，线性思维只懂买地，盖楼，不会规避风险，而李嘉诚的周期性思维，则具有极强的危机意识，明白经济危机是周期性的，需要规避风险。既然他认为中国楼市已经处于泡沫化的危险状态，他就采取了抛售避险的行为；第二步是抄底英国，规避人民币货币贬值的风险。目前欧洲在经历了债务危机后仍然处于艰难的复苏阶段，特别是英国目前地价便宜，李嘉诚转而抄底英国，实在是高明之举。他认为中国政府如果继续走刺激房地产和印钞票的老路子，只会助推房价泡沫，最终难逃经济危机。而万一中国爆发经济危机，人民币将面临巨大贬值的风险；第三步是伺机杀回中国。在今年两会期间，李嘉诚先生回答记者还会不会投资大陆房地产的问题时，李嘉诚意味深长地表示生意人有买有卖，如果哪一天大陆土地便宜了，他还是会回来投资大陆房地产的。李嘉诚下此话透露他在等待一个千载难逢的时机。

 
        投资要把眼光放远 地产应顺应市场化浪潮
        对于未来地产投资策略，戴亦一教授强调：要把眼光放远，市场化将是中国房地产市场未来发展的主方向，政府对市场的干预将越来越少。不要再一味地囤积土地，要有周期性的不均衡土地储备策略的意识；由于开发过度，今后将有越来越多的三四线城市面临崩盘的风险，开发企业对此要有及早的风险规避意识；一二线城市是未来人口的流向，开发机会更多，但高地价城市的开发，将越来越要求开发商具备快速周转的能力；对于中小开发商，要根据自己的核心优势拟定自己的特色化生存策略；最为关键的是要在解决信息不对称与产品创新方面多下苦功。
         最后，戴亦一与来宾分享了他对房地产市场未来走向的一些看法。他认为，“从短期来看，中国楼市将因政府松绑刺激出现反弹行情，但至少会有三分之一的三四线城市房价出现下跌，估计会有五分之一的小城市楼市会崩盘；从长期来看，普涨普跌的楼市格局将成为历史，市场分化为常态，政府逐步退出常态化楼市干预，但保障性住房政策，以及特殊时期面临暴涨暴跌风险时，政府仍然会介入。”